Avec le viager, vendez en toute sérénité !

Le viager, deux options pour une bonne affaire

Souvent décriée, voire caricaturée, la vente en viager retrouve un certain engouement. Elle peut s’avérer synonyme de «gagnant-gagnant» si vendeur et acquéreur sont bien conseillés et choisissent l’option répondant à leurs attentes. Nos explications avec les experts de Coldwell Banker Hestia Group.

Dans un marché de l’immobilier tendu, l’alternative qu’offre une vente en viager est à considérer avec intérêt. Dès lors que l’on écarte les clichés qui ont longtemps déconsidéré cette modalité de transaction, assimilée à tort à une spéculation malsaine sur l’espérance de vie du vendeur, elle peut à juste titre présenter des avantages pour chacun, acheteur comme vendeur (qui peut ainsi compenser une retraite modeste).

Reste à bien comprendre les mécanismes qui la régissent.

La vente à fonds perdu

La première caractéristique de ce type de viager est que l’acquéreur verse une rente au propriétaire vendeur pendant une période donnée : on appelle cela l’aléa, autrement dit la durée durant laquelle le bénéficiaire de la rente (dit aussi le « crédit-rentier ») reste en vie. Cette notion d’aléa est évidemment essentielle : d’ailleurs, selon la loi, la vente est déclarée nulle si le crédit rentier meurt dans les 20 jours suivant la signature de l’acte !

À noter ensuite qu’il existe le « viager libre », quand le vendeur quitte l’immeuble et en laisse la jouissance à l’acquéreur et le « viager occupé », quand le crédit-rentier continuer d’habiter les lieux ou de le louer pour percevoir un loyer. Une vigilance est nécessaire alors afin de répartir les frais durant cette période. La loi précise donc que le crédit rentier doit supporter les frais d’entretien alors que l’acquéreur supporte les autres charges (sauf si l’acte a prévu une autre modalité).

Estimer le bouquet et la rente

Toutefois, la question la plus délicate est celle du prix. Ou plus précisément la répartition entre les deux éléments qui le composent : l’acompte (familièrement, on parle de « bouquet ») et la rente (somme versée par l’acquéreur mensuellement jusqu’au décès du vendeur). S’il n’est pas obligatoire sur un plan juridique, le bouquet en pratique peut atteindre jusqu’à 30 % du prix de vente. Au-dessus, la notion d’aléa inhérente au viager n’aurait plus de sens. Librement fixés par les deux parties, bouquet et rentes doivent être calculés en fonction de l’âge du ou des vendeurs (s’il s‘agit d’un couple). Il est d’usage alors de tenir compte de l’espérance de vie des intéressés (75 à 80 ans pour les hommes, plus de 80 ans pour les femmes) mais aussi de la valeur de l’usufruit (si le vendeur habite ou loue le bien).

Un mode de calcul est reconnu pour estimer l’usufruit selon l’âge : sa valeur diminue selon des tranches de 10 ans. Exemples : de 8/10e du total pour un vendeur âgé de 20 à 30 ans à 2/10e s’il est âgé de 80 à 90 ans en passant par 5/10e s’il a entre 50 et 60 ans.

Garanties et hypothèques

Le caractère singulier du viager étant que le paiement est versé en plusieurs fois (bouquet et rente), les modalités de garanties et d’hypothèques sont également spécifiques.

Sur le plan de la garantie bancaire, s’il y a défaillance dans le versement de la rente, il peut saisir la justice. Mais en pratique, une garantie bancaire digne de ce nom prévient tout risque (faillite ou décès de l’acheteur notamment).

Quant à la question des hypothèques, plusieurs données sont à prendre en compte. Si le vendeur ou crédit-rentier occupe toujours les lieux, l’acquéreur n’a pas le droit d’hypothéquer le bien. À l’inverse, si le vendeur n’a pas fini de rembourser son emprunt obtenu via une hypothèque sur le bien, il faut que le bouquet soit suffisamment conséquent pour apurer la dette… La règle à retenir est donc que la vente en viager se réalise sur un bien libre de toute hypothèque.

La vente avec réserve d’usufruit

Une autre « famille » de vente en viager peut être rencontrée sur le marché : quand la transaction ne porte que sur la nue-propriété de l’immeuble (c’est-à-dire le bâti). L’usufruit du bien revient dans ce cas toujours au vendeur. Qu’il choisisse d’habiter les lieux ou de les mettre en location pour percevoir un loyer.

Quelles sont alors les conséquences sur le prix ? Ou, si l’on veut poser autrement la question, comment calculer le montant de la nue-propriété (réglée lors de la signature de l’acte notarié) et celle de l’usufruit ? L’usage est de déduire la valeur de l’usufruit de la valeur globale du bien en utilisant la même règle que précédemment. Plus le vendeur est âgé, plus le prix de la nue-propriété est élevé : 50 % (de la valeur totale du bien) pour les 50-60 ans, 80 % pour les 80-90 ans, etc.

Comme dans le viager classique, on retiendra aussi que le bien doit être vendu libre d’hypothèque et que l'acheteur ne peut hypothéquer l'immeuble pour financer son investissement.

Au décès de l’usufruitier vendeur, l’acquéreur n’a pas de frais à supporter. Mais il faut encore s’entendre néanmoins avec les héritiers pour vider le logement…